恒丰银行股份有限公司苏州分行与苏州
东奥国际贸易有限公司等执行异议案
裁判要旨
执行实践中被执行人与案外人虚构租赁关系以规避执行的情形仍然多发，通过异议审查程序对租赁关系的真实性进行有限的实体审查是反规避执行的重要手段，本案就是这样一起案件。“买卖不破租赁”原则的立法目的在于保护弱势群体，避免由于出租人处分租赁物的行为损害承租人基本的生存权或居住权，该原则所保护的合法租赁关系应当满足租赁合同真实有效、承租人实际占有租赁物在抵押及查封之前等条件。在虚假租赁审查中，法官可以对比合法租赁权成立的具体条件，将租赁合同签订的时间、租金支付的方式、承租人是否实际占有租赁物被执行人和承租人之间的关系以及承租人在法庭上的表现等因素作为审查判断的参考。而一旦认定为虚假租赁的，应当对相关责任人依法予以惩戒。
江苏省苏州市中级人民法院执行裁定书
( 2013)苏中执异字第0020
异议人（案外人）蔡月怀，女，1963年6月12日生，居民身份证号352123196306120523，汉族，住北京市朝阳区广渠路33号院1号楼8层A单元801 。
委托代理人马红民，北京太古律师事务所律师。
申请执行人恒丰银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区星海街198号星海大厦1幢。
负责人杜娟，该行行长。
委托代理人朱洪，江苏简文律师事务所律师。
被执行人苏州东奥国际贸易有限公司，住所地江苏省常熟市东南经济开发区黄山路128号。
法定代表人李建东，该公司董事长。
被执行人李建东，男，1974年1月10日出生，汉族，住江苏省常熟市虞山镇大虹桥西片(7)李家宅基9号。
被执行人郑樱花，女，1981年11月18日出生，汉族，住江苏省常熟市虞山镇东漕泾95 -10号。
被执行人溧阳天目湖国际饭店有限公司，住所地溧阳市天目湖中心大道8号。
法定代表人谢垄华，该公司董事长。
被执行人谢垄华，男，1963年2月25日出生，汉族，原住江苏省常熟市虞山镇花溪苑三区25幢504室。现羁押于常熟市看守所。
被执行人杨菊仙，女，1970年4月2日出生，汉族，住江苏省常熟市虞山镇莲富苑别墅区3号22幢。
本院在执行恒丰银行股份有限公司苏州分行（以下简称恒丰银行）与苏州东奥国际贸易有限公司（以下简称东奥公司）、李建东、郑樱花、溧阳天目湖国际饭店有限公司（以下简称天目湖饭店）、谢垄华、杨菊仙金融借款合同纠纷一案过程中，案外人蔡月怀提出执行异议，本院于2013年7月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月15日、2014年10月10日二次公开听证进行了审查，
异议人蔡月怀的委托代理人马红民律师和申请执行人恒丰银行的委托代理人朱洪律师到庭参加了听证，本案现已审查终结。
蔡月怀提出书面异议称：其与北京市朝阳区广渠路33号院1号楼A单元601、602、701、702、801、802的房主谢垄华于2010年3月20日达成一致，谢垄华将上述房屋全部出租给蔡月怀，蔡月怀向其支付了35万欧元定金（承租定金，后转为涉案房屋租金，合人民币350万元整）。2010年4月8日双方签署正式的“房屋租（购）合同”，之后于2010年6月中旬向房主谢垄华支付租赁款人民币1300万元。即蔡月怀共向谢垄华支付了人民币约1650万元的租金款项，租赁期限自2010年7月8日起至2028年7月7日止，共计18年。该合同系双方真实意思表示，且不违法《合同法》等相关法律法规之规定，应属合法有效。苏州市中级人民法院对上述房屋的查封在异议人承租房屋之后，异议人的在先承租权应依法受到保护，请求解除对房屋的查封。
申请执行人恒丰银行答辩称，本案所涉的六套房屋的所有权人是谢垄华，苏州市中级人民法院在财产保全中依法进行查封，并在执行程序中对谢垄华的房屋采取了执行措施，异议人提交的租赁合同是不真实的，请求驳回异议人的异议请求。
异议人蔡月怀提交以下证据以支持其异议主张：一、蔡月怀的身份证件、护照、西班牙的居留证，证明其个人身份；二、蔡月怀与谢垄华签订的《房屋租（购）合同》，证明蔡月怀是合法的承租人，拥有承租权18年，并允许转租；
三、相关银行汇款凭证、汇款委托书、收条，证明租金已付清；四、长联圣世国际贸易（北京）有限公司（以下简称长联圣世公司）的企业信息，证明谢垄华系该公司法定代表人；五、长联石油控股有限公司（以下简称长联石油公司）的工商登记资料，证明谢垄华与该公司没有关系；六、蔡月怀与汪玉涛签订的《房屋租赁合同》，证明蔡月怀有转租权；七、( 2013)苏中执字第17号搬迁令，证明执行行为违法；八、蔡月怀的荣誉证书，证明蔡月怀在涉案房屋开展西班牙中华妇女联谊总会相关事务；九、金典泰和（北京）投资担保有限公司（以下简称金典泰和公司）的工商注册信息，证明蔡月怀在涉案房屋701内开办经营该公司。
对于异议人蔡月怀提交的上述证据，申请执行人恒丰银行发表质证意见为：对证据一没有异议；对证据二、三、六的真实性有异议，认为这些材料是为了对抗其申请执行，要求进行司法鉴定；对证据四、五、八、九的关联性有异议；对证据七，认为法院的执行措施是合法的。
本院在2013年8月15日举行的听证中当庭出示二份证据：一、谢垄华为抵押借款于2011年11月30日向北京华诚典当有限责任公司（以下简称华诚公司）出具的承诺书，证明谢垄华向华诚公司承诺当时抵押房产没有出租；二、点炻华融投资（北京）有限公司（以下简称点炻公司）的工商登记材料，证明谢垄华于2011年8月1日将北京市朝阳区广渠路33号院1号楼6层A单元602租赁给点炻公司一年。
申请执行人恒丰银行对本院出示的证据没有异议。异议人蔡月怀没有当庭发表质证意见，听证会后向本院提交的书面质证意见为：一、谢垄华向华诚公司出具未设立租赁权之“承诺书”属其个人违反商业诚信的行为，不应影响异议人之租赁权；二、谢垄华在将房屋租赁给异议人后，又将其中一间另行租与点炻公司的行为，亦属其个人违反商业诚信之行为，不应影响异议人之租赁权。
根据申请执行人恒丰银行的申请，本院于2013年9月16日依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心（以下简称鉴定中心）对蔡月怀提交的相关证据进行鉴定，鉴定中心于2013年12月20日出具了司鉴中心[ 2013]技鉴字第984号鉴定意见书。在本院2014年10月10日举行的公开听证中，异议人蔡月怀和申请执行人恒丰银行对该鉴定意见书以及本院调查的其他情况发表了意见。
本院经审查查明：在原告恒丰银行与被告东奥公司、李建东、郑樱花、天目湖饭店、谢垄华、杨菊仙金融借款合同纠纷一案审理过程中，原告恒丰银行向本院提出财产保全申请，本院于2012年5月18日向北京市朝阳区房屋管理局发出( 2012)苏中商初字第0050号民事裁定书和协助执行通知书，对被告谢垄华所有的坐落于北京市朝阳区广渠路33号院l号楼A单元601、602、701、702、801、802房产进行了查封。以上房产的权利负担情况为：6层A单元601设定二项他项权利，第一项的他项权利人为平安银行股份有限公司北京三元桥支行（以下简称平安银行，即原深圳发展银行），他项权证号为X京房他证朝字第219605号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币3 770 000元，抵押权登记时间2010年5月28日；第二项的他项权利人为华诚公司，他项权证号为X京房他证朝字第311442号，他项权利类为最高额抵押，债权数额人民币1 400 000元，抵押权登记时间2011年12月2日。6层A单元602设定两项他项权利，第一项的他项权利人为平安银行，他项权证号为X京房他证朝字第219602号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币3 730 000元，抵押权登记时间2010年5月28日；第二项的他项权利人为华诚公司，他项权证号为X京房他证朝字第311443号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币1 400 000元，抵押权登记时间2011年12月2日。7层A单元701设定二项他项权利，第一项的他项权利人为招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行），他项权证号为X京房他证朝字第215469号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币4 290 000元，抵押权登记时间2010年5月11日；第二项的他项权利人为华诚公司，他项权证号为X京房他证朝字第311445号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币1 250 000元，抵押权登记时间2011年12月2日。7层A单元702设定二项他项权利，第一项的他项权利人为招商银行，他项权证号为X京房他证朝字第215472号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币3 910 000元，抵押权登记时间2010年5月11日；第二项的他项权利人为华诚公司，他项权证号为X京房他证朝字第31 1447号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币1 250 000
元，抵押权登记时间2011年12月2日。8层A单元801设定二项他项权利，第一项的他项权利人为招商银行，他项权证号为X京房他证朝字第219022号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币3 970000元，抵押权登记时间2010年5月26日；第二项的他项权利人为华诚公司，他项权证号为X京房他证朝字第311439号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币1 600 000元，抵押权登记时间2011年12月2日。8层A单元802设定两项他项权利，第一项的他项权利人为招商银行，他项权证号为X京房他证朝字第21901 1号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币3 930 000元，抵押权登记时间2010年5月26日；第二项的他项权利人为华诚公司，他项权证号为X京房他证朝字第311437号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额人民币1 600 000元，抵押权登记时间2011年12月2日。
本院经向北京市工商局查询查明：一、金典泰和公司法定代表人为蔡月怀，股东为蔡月怀、季健敏等六人，企业住所（经营场所）证明上载明谢垄华于2011年7月21日同意将7层A单元701租赁给点金典泰和公司一年，北京市朝阳区双井街道九龙南社区居民委员会出具了《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》。二、点炻公司法定代表人为谢垄华，股东为谢垄华、宋青融，企业住所（经营场所）证明上载明谢垄华于2011年8月1日同意将6层A单元602租赁给点炻公司一年，北京市朝阳区双井街道九龙南社区居民委员会出具了《关于同意
将住宅改变为经营性用房的证明》。三、长联圣世公司注册资本1000万元人民币，谢垄华认缴出资700万元，马志认缴出资300万元，法定代表人为谢垄华，企业住所（经营场所）证明上载明谢垄华2010年4月29日同意将6层A单元601租赁给长联圣世公司一年，北京市朝阳区双井街道九龙南社区居民委员会出具了《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》。
本院另查明，被执行人谢垄华因涉嫌犯罪于2013年7月27日在越南被国际
刑警抓获。常熟市人民检察院以常检诉刑诉[2014] 263号起诉书指控谢垄华犯
抽逃出资、非法吸收公众存款、信用卡诈骗罪，向常熟市人民法院提起公诉，该
案正在审理中。
在异议审查中，抵押权人平安银行向本院提出书面申请称：一、我行对案外人蔡月怀主张的租赁权及其提交的租赁关系证明材料不予认可；二、请贵院依法除去案外人主张的租赁权，并开展拍卖程序，保障债权人合法权益。抵押权人招商银行亦向本院提出对抵押物进行腾空，以便评估、拍卖程序顺利进行，拍卖所得价款优先受偿。
本院对异议审查中查明的以下事实予以确认：
一、争议房屋在平安银行、招商银行设立抵押权时处于空置状态。谢垄华为向平安银行、招商银行申请贷款，委托北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估公司）对北京市朝阳区广渠路33号院l号楼A单元601、602、701、702、801、802房屋进行评估，仁达评估公司出具了仁达个估字[ 2010]第0110107120、0110107119，0110107118、0110107117、0110107116、0110107111号房地产抵押估价报告，六份报告载明：估价作业时间为2010年4月7日至2010年4月8日，使用状况一栏为空闲，装修一栏为待估对象未进行装修、具有使用功能、为毛坯房。根据该估价报告，本院对争议房屋在2010年4月8日前处于空置状态且未进行装修予以确认。
二、异议人蔡月怀主张的租赁期在设立抵押权之后。蔡月怀根据其与谢垄华的《房屋租（购）合同》提出异议称已获得争议房屋租赁权18年，租赁期限自2010年7月8日起至2028年7月7日止。而争议房屋抵押权登记的日期分别为：6层A单元601、602于2010年5月28日登记，7层A单元701、702于2010年5月11日登记，8层A单元801、802于2010年5月26日登记。由此可见，蔡月怀主张的租赁期在争议房屋抵押登记的日期之后，对这一事实本院予以确认。
三、季健敏为蔡月怀和谢垄华共同的密切联系人。其主要证据有：（一）蔡月怀和长联石油公司向本院提供的落款时间为2011年6月16日的收条，内容：“今收到长联石油控股有限公司收购加拿大钾矿项目借款人民币柒佰万元整；收款人：季健敏代蔡月怀”。（二）工商登记材料显示蔡月怀、季健敏同为经典泰和公司股东。（三）本院于2014年7月9日向中国工商银行股份有限公司北京九龙山支行查询，银行凭证显示谢垄华涉及多笔大额资金转账汇款的代办人签名都为季健敏。（四）本院于2013年8月28日提审谢垄华时，其陈述“当时北京的事主要是我公司股东的外甥季健敏处理的”。（五）北京浩庭物业管理有限责任公司（以下简称浩庭物业公司）总经理吴宝来出具的证明，主要内容为“季健敏具体负责房屋的装修及与物业联系；季健敏称8层是谢垄华夫人蔡月怀在居住；季健将蔡月怀的电话号码给了物业公司等”。
本院在异议审查中查明以下事实存在疑点：
一、异议人蔡月怀所称其与被执行人谢垄华之间的关系存在疑点
蔡月怀和谢垄华皆向本院陈述二人之间仅仅是合作伙伴关系或朋友关系，但实际调查情况显示并非如其所述。其主要证据为：（一）平安银行于2013年6月28日向本院出具的一份《说明函》，主要内容是“1. 2012年10月12日，我行两圣世司志找谢垄华催收时，亲眼看到谢垄华与蔡月怀身穿睡衣从卧室走出；2．长联圣世公司副总经理季健敏多次称呼蔡月怀为老板娘，告知我们蔡月怀是谢垄华老婆；3．在我行多次下户调查过程中，蔡月怀的儿子张闽称呼谢垄华为爸爸；4．谢垄华办公地点有蔡月怀母子大量生活照片，其中有一张蔡月怀的照片上有谢垄华的留言‘连深思都如此迷人真令人难以忘怀’；5. 2013年元旦后我行无法与谢垄华取得联系期间都是通过蔡月怀了解谢垄华行踪的。”（二）华诚公司员工刘继军于2013年6月29日向本院出具的一份《关于谢垄华与蔡月怀以夫妻名义生活的证明》，主要内容是“1.季健敏联系不上谢垄华时便与蔡月怀联系，称蔡月怀是谢垄华的老婆；2.季健敏与我交接钥匙时称，8楼是谢垄华、蔡月怀的卧室，所以8楼不能交我司托管；3。在谈到谢垄华时，蔡月怀儿子张闽总是以我爸怎样怎的口吻说话。”（三）2013年7月2日，本院向本案的另一被执行人杨菊仙调查，杨菊仙向本院陈述称：“谢垄华和蔡月怀是情人、姘居关系，他俩在一起快二十年了。租赁合同应该是假的，在北京他俩人一直是以夫妻名义生活的，北京认识他们的人都知道他俩是夫妻，夫妻之间哪里有租房子的？上面提到的房子实际的就是谢垄华在北京的家。”（四）2013年7月2日，本院向谢垄华有生意来往的朋友季伟强调查，季伟强向本院陈述称：“他们二人是相好的关系，而且他俩相好在一起已经十七八年了。租赁合同上面显示的签订时间是2010年4月份，这明显是假的。”（五）浩庭物业公司总经理吴宝来于2014年3月10日向本院出具的一份证明，其中内容有“季健敏讲，8层是谢垄华夫人蔡月怀在居住，请大家不要大声喧哗，不要影响谢夫人的休息。”
二、异议人蔡月怀提交的《房屋租（购）合同》及租金收条存在疑点
本院委托鉴定后，鉴定中心出具了司鉴中心[ 2013]技鉴字第984号鉴定意见书，该鉴定意见的主要内容为：（一）落款日期为“2010年3月20日”的收条与落款日期为“2011年6月17日”的收条不是在所标称时间的间隔分别制作形成，而是在相近时间制作形成的；（二）《房屋租（购）合同》落款处“谢垄华”签名字迹是在印刷日期字迹之前书写形成。鉴定意见一说明这两张收条中至少有一张不是在落款日期形成的，收条载明的信息与实际情况不符。而蔡月怀的委托代理人马红民律师于2014年5月12日向本院陈述称，“落款日期为‘2010年3月20日’和‘2011年6月17日’的收条都是当天书写的，当事人蔡月怀是这么跟我说的。”由于鉴定意见一与收条载明的信息以及当事人的陈述无法对应，本院对异议议人提交的上述证据难以采信。鉴定意见二说明《房屋租（购）合同》是先签名后打印的，这与签订合同一般先打印内容后审核签名的商业习惯不相符合，并且该合同最后一页乙方在左、甲方在右的签名也异于一般合同文本。
三、异议人蔡月怀所称的租金支付情况存在疑点
蔡月怀称其在签订合同后已支付了全部租金，其中700万元是委托长联石油公司汇款至谢垄华控股的长联圣世公司的。本院依法向长联石油公司调查相关付款情况，长联石油公司向本院提供了会计记账凭证和《收购加拿大钾矿项目借款及还款约定书》。该《约定书》的甲方为长联石油公司，乙方为蔡月怀，载明：“1．甲方已通过谢垄华先生收到乙方贷款资金总计人民币玖佰伍拾万元；2．双方约定，2011年6月15日之前归还贷款本金及利息……”蔡月怀向本院提交的由谢垄华代签的《委托书》载明：“本人就长联石油控股有限公司收购加拿大钾矿项目借款及还款事宜，现委托长联石油控股有限公司将还款汇入以下公司账户……”上述《约定书》与《委托书》共同指向收购加拿大钾矿项目，且与蔡月怀提交的2011年6月16日的700万元北京银行进账单、2011年6月17日的收条能够相互印证，证明蔡月怀对长联石油公司的950万元借款是谢垄华支付的，后因钾矿项目未获成功，其中的700万元归还至谢垄华控股的长联圣世公司。综上，长联石油公司支付至长联圣世公司的700万元与蔡月怀所称系支付的租金没有必然的对应关系。
四、异议人蔡月怀所称的转租关系真实性存在疑点
本院在执行中查明6层A单元601、602房屋被他人实际占有和使用，遂向实际使用人发出( 2013)苏中执字第17号搬迁令，责令其在搬迁令送达之日起五日内搬离601、602室。银通新奇商务科技（北京）有限公司总经理金明伟签收了搬迁令后，向本院提交《关于暂缓搬迁的申请》称：其与公司其他八名股东向谢垄华租赁上述房屋，租期自2012年9月1日开始共2年，其公司以汪玉涛名义在租赁合同上签字，谢垄华一方则由季健敏出面办理并以长联圣世的名义在合同上盖章，该合同的原件在蔡月怀处。租赁后，2012年9月1日至2013年2月28日的租金向谢垄华交纳，2013年3月1日至2013年5月31日的租金转账给谢垄华之女张婷婷，其后未再交纳租金。金伟明一并提供租金收据复印件一张，内容为“今收到银通新奇商务科技（北京）有限公司交来2013年3月1日至2013年5月31日的租金人民币102 000元；收款单位由长联圣世公司盖章，收款人为婷婷，交款人金伟明”。蔡月怀在异议审查中并未向本院提供上述合同原件，但向本院提供了一份甲方为蔡月怀、乙方为汪玉涛的租赁合同，租赁期限为201211月1日至2013年2月28日，以证明其向谢垄华租赁争议房屋后又转租给了汪玉涛。本院经审查认为，蔡月怀提供的租赁合同的内容与本院调查时实际占有使用人的陈述相互矛盾，无法印证，对该转租关系的真实性本院难以确认。
五、异议人蔡月怀所称争议房屋由其出资并实施装修的主张存在疑点
异议人蔡月怀向本院提交了《执行异议书所附文件及说明》，称争议房屋内的装修、装饰及家具用品是由其出资实施和购买的，属于房屋的添附物，故其拥有相关权属，并为证明其主张提供了长联圣世公司购买家具、家电的发票等证据。谢垄华在向平安银行申请贷款时，提供了长联圣世公司与中国装饰有限公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同（BF - 2005 - 0205）》，该合同载明“发包人（甲方）为长联圣世公司，承包人（乙方）为中国装修公司。开工日期为2010年7月26日。”本院于2013年8月28日提审谢垄华时，其陈述：“当时是我装修时缺钱，问蔡月怀借的700多万元，不是蔡月怀出资装修的。是以人民币的形式打到我账上，在买了房子半年到一年以后装修的。”本院认为，争议房屋的装修合同由谢垄华控股的长联圣世公司签订，这一事实与长联圣世公司购买家具、家电的发票以及谢垄华的陈述相互印证，能够证明争议房屋系谢垄华出资并实施了装修，对蔡月怀关于争议房屋由其出资并实施装修的主张本院碍难支持。
六、异议人蔡月怀在参与执行听证审查中的行为存在疑点
异议人蔡月怀在向本院提出异议后，其本人未曾参与执行听证审查。本院为查明案件情况，向蔡月怀发出传票，要求其本人到庭陈述事实，但蔡月怀未按照传票传唤的时间到庭。蔡月怀的委托代理人马红民律师在听证中对法院调查的相关事实都称需要回去核实，对争议房屋的实际占有使用人、装修、交付等情况都无法准确陈述。另外，本院于2014年5月12日向马红民律师送达了《不实施规避执行行为承诺书》，但蔡月怀并未在规定的期限内签署该承诺书并提交法院。马红民律师在2014年9月9日向本院陈述称其已将承诺书转交给蔡月怀，但不清楚蔡月怀为什么没有提交法院。
本院认为：异议人蔡月怀具有与被执行人谢垄华恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务履行的主观意图，其提交的证据不足以证明其和谢垄华之间存在真实的租赁关系。蔡月怀主张的租赁期亦在争议房屋抵押登记的日期之后，依法不得对抗已登记的抵押权。综合上述在异议审查中查明的相关事实和发现的诸多疑点，
本院认定蔡月怀以虚设的租赁关系对法院处分被执行人财产设置障碍，已经构成规避执行。异议人蔡月怀提出的异议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回蔡月怀提出的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长祁锋
审判员沈国栋
代理审判员陈琳
二O一四年十一月七日
书记员蒋觊憨
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