国有企业改制法律方法：
国有企业改制中的特殊法律问题（－）
——国有资产评估
第一节国有资产评估概述
一、资产评估的概念
资产评估是指由国家授权的评估机构及其人
员，为了特定的目的，依据国家规定和有关的资料，
按照法定的程序，运用科学的方法对资产某一时点
的价值进行评定和估算。资产评估是一项动态化、
市场化的经济活动，是市场经济条件下客观存在的
经济范畴。在我国，随着社会主义市场经济体制的
确立和发展，资产评估作为社会性和公正性活动，在
产权转让、企业重组、资产流动等方面，发挥了重要
作用，成为社会经济生活中的新兴行业。
资产评估主要由六大因素组成：
（一）主体，是指资产评估由谁来承担，它是资产
评估工作得以进行的重要保证；
（二）客体，是指资产评估的对象，它是资产评估
内容上的界定；
（三）特定目的，是捐资产业务发生的经济行为，
直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择；
（四）价值类型，是对评估价值的质的规定，对资
产评估方法的选择具有约束性；
（五）评估方法，是确定资产评估价值的手段和途径；
（六）程序，实质评估工作所采取的步骤。
二、资产评估的特点
（一）现实性
资产评估基准期为时间参照，即确定的资产评估价值的基准时
间，按这一时点的资产的实际情况对资产进行的评定估算，评估基准
期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或者评估作业时间较接
近的时期。其现实性主要表现在三个方面：（1）资产评估直接以现实
存在为资产确认、评价和报告的依据，没有与过去纪录进行衔接、一
致等约束，只需说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成和怎样
形成；（2）以现实状况为基础反映未来；（3）强调客观存在。
（二）市场性
资产评估的市场性是指在市场经济条件下，当资产发生产权交
易时提出的客观要求。资产评估要以市场上形成的资产交换价值量
为基础确定资产价值。脱离市场的客观资产交易价值，而主观地计
算和确定资产的价值，不能适应市场产权转移的实际需要。
（三）预测性
任何一项资产，其价值大小，不仅要看过去投入的多少，还要看
未来使用中所能带来的收益大小。对未来收益的计算就带有预测
性，这就要求我们对未来收益的计算、预测要力求科学、准确，以保证
资产评估结果真实可靠。
（四）公正性与咨询性
公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务
于资产业务的需要，而不服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何
一方的需要。具体表现为：（1）资产评估是按公允、法定的准则和程
序进行，这是公正性的技术基础；（2）评估人员通常是与资产业务没
有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。咨询性是指资产评
估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制
执行的效力，评估只是对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资
产业务定价决策负责，因此，资产评估提供的估价仅是参考，最终成
交取决于讨价还价的本领。
随着社会主义市场经济体制的建立，资产评估发挥着越来越大
的作用。（1）资产评估是建立和完善社会主义市场经济体制的客观
需要。社会主义市场经济体制的建立，客观上要求无论是产权的市
场流转（出售、租赁）还是产权关系的调整（企业破产、兼并或者实行
股份制），都需要对企业资产进行价值评估，以保证在产权的流转变
动中保护产权人的合法权益，从而为建立与完善社会主义市场经济
体制创造基本条件。（2）资产评估有利于优化产业结构、协调再生产
的各个环节。在社会主义市场经济体制下。社会再生产的各个部门
和各个环节之间的比例关系，除了以实物和使用价值的形态表现外，
还必须从价值形态上平衡与协调再生产各个部门之间关系，为此，需
对各个部门、各环节上的资产进行价值评估。（3）资产评估为设备更
新改造提供依据。资产再生产过程中会发生有形的损耗和无形的损
耗，其价值和使用价值也发生着相应的变化。为了促进企业的科技
进步，必须对企业的生产技术设备进行经常性的资产评估，分析其价
值变化，以便为企业设备的更新改造提供科学的依据。
三、资产评估的原则
资产评估的原则是指调节资产占用单位、资产评估人员以及与
资产业务有关的权益各方在资产评估中的相互关系、规范评估行为
的业务准则。资产评估的原则可以分为一般原则和技术原则。
（－）资产评估的一般原则
资产评估的一般原则是在所有资产评估活动中都应当遵循的规
则和准则。一般原则主要是真实性原则、合法性原则和可行性原则、
客观性原则、独立性原则以及真实性原则。
1．真实性原则。真实性原则要求资产评估的当事人应当以真
实的资料、文件和数据，本着认真负责的态度对资产进行评估；最后
得出的结论应当能够反映真实情况。资产评估机构应当根据企业的
会计报表、统计报表、财务目录及各种相关台账记录等资料，对企业
的资产情况、债权债务情况及经营情况，进行全面的清查与审核；对
企业资产进行严格的产权界定，同时还需要就与资产评估有关的方
面进行社会调查，以便对企业未来经济效益做出准确的预测。在评
估过程中，评估机构应当对评估资产的账目、账卡等其他资料进行核
对，必须占有与被评估资产有关的全部信息资料。要了解待评估的
国家资产使用单位的独立法人证明，国有资产管理部门批准评估的
立项通知书、资产名称、规格型号、计量单位、数量、购置时间、折旧年
限、同类资产的物价变动等；另外还要根据委托书所列资产的范围逐
项进行实地盘点，核查账目是否一致。总之，评估人必须尽职尽力
通过各种手段确保评估结果的真实性。资产评估人应当对其资产评
估报告的真实性承担法律责任。
2．合法性原则。合法性原则是指资产评估委托人、资产评估机
构的工作人员等应当按照与资产评估有关的法律、法规、政策的规定
和要求开展资产评估活动。主要是主体合法，即作为受托方当事人
的资产评估机构和评估参与人必须具有法定能力与评估资格；程序
合法，即无论是委托方还是资产评估机构，都应当及时申报、立项，严
格按照有关法律法规所规定的评估程序、条件进行评估活动；行为合
法，指委托方和受托方以及第三方（如剥离资产的潜在购买人）都应
当按照法律、行政法规等规范性文件的规定，约束和规范自己的行
为，不能违反法律的强制性规范；文书合法，主要指评估申请、评估报
告等文件和文书应当符合法定的程式、结构以及内容。违法操作的
企业资产评估行为及其结果，不具有法律效力；做出违法行为的当事
人应当承担行政法律责任；情节特别严重，构成犯罪者，应承担刑事
责任。
3．可行性原则。可行性原则要求资产评估当事人尤其是资产
评估机构方在资产评估过程中，应当采取科学可行的评估方法、评估
手段、评估方案等，以保证资产评估能够得以顺利完成。资产评估人
应当根据委托方提供的数据、资料以及委托方资产的实际情况，制定
科学可行的评估方案，力求评估方案、方法等符合实际情况，得出符
合资产真实状况的结果。
4．客观性原则。即企业资产评估应当严格按照评估目的、评估
程序以及事先设计的评估方案进行，不能任意偏离或者变更；同时应
当以企业提供的相关数据、文件、资料等作为评估的客观依据，不能
以主观判断代替客观评估行为。另外，评估者在评估过程中应当尽
可能地排除自己主观上的偏见，更不能凭一孔之见预设结论，影响评
估的真实性。
5．独立性原则。这一原则的主要内容是，资产评估机构以及具体
操作评估事务的评估人员应当凭借自己的评估技术知识和水平，独立
地进行评估，不受外界的各种影响。尤其是不应当受到聘请或委托进
行企业资产评估的当事人（资产剥离方、被剥离资产的购买方，或者国
有资产管理人）的不正当影响。例如，资产评估人不应当接受委托方
酬金之外的其他不法“馈赠”；资产评估人不应当不加分析地以委托方
所提供的资料、数据、文件等为准进行评估，而不将该企业的账面记载
与实际情况相对照或清查；资产评估人不应当国外界的威胁、利诱或
上级行政部门的命令等而丧失独立的立场，作虚假评估等。独立性原
则与上述客观性原则是保证评估报告真实性的基础。
（二）资产评估的技术原则
资产评估的技术原则是措资产评估机构在设计评估方案、选择
评估方法时应遵循的基本准则。这些原则主要有：预期收益原则、贡
献原则、供求原则、替代原则以及外在性原则。
1．预期收益原则。即资产评估应当通过预期资产未来能够提
供的收益作为评估标准和确定其公平市场价格。资产评估的结果根
大程度上取决于该项资产的未来收益情况。一般来说，一项资产的
市场购买价格不应当高于该项资产未来预期能够获得的收益价值。
2．贡献原则。根据资产的某一部分对于资产整体的作用或价
值来确定该部分资产的市场价格，该部分资产的价值取决于其对资
产整体有何作用，即对资产整体的效用、价值等的贡献情况。根据这
一原则可以有效地对资产的某一部分进行准确科学的评估。
3．供求原则。某项资产具有何种市场价格，除了其本身的价值
外，还受到市场供求关系变化的影响。即市场价格围绕着资产价值
本身运动，随时都会发生价格与价值的偏离。因此资产评估结果受
到当时的供求关系的影响。
4．替代原则。如果市场上存在着若干种功能、用途、质量相同
或相似的商品、服务可供消费者选择的话，一般都愿意接受价格最低
的商品或服务。因此在资产评估中接受评估的资产其价值不应超过
同种商品的最高售价。
5．外在性原则。除了上述资产本身的因素影响资产的价值外，
还有资产本身之外的经济因素或非经济因素影响资产的价值。如果
资产本身外在的经济或非经济因素发生变化的话，资产的市场价格
也会随之发生变化。因此在资产评估中，也应当考虑到资产本身之
外的因素。这就是资产评估中的外在性原则。
四、国有资产评估的程序
按照国家的有关规定，国有资产评估程序包括以下几个方面：
（一）申请立项
申请立项是指因为资产业务额的需要，国有资产占有单位依法
向国有资产管理部门书面提出进行资产评估的申请报告，由国有资
产管理部门进行审核后，做出是否准予进行资产评估决定并通知申
请单位。申请立项是资产评估的重要前期工作，具体包括以下三个
环节：
1．申请。是指国有资产占有单位因资产业务需要，向国有资产
管理部门提出资产评估的书面申请报告。申报行为的主题是申请准
予资产评估立项的国有资产占有单位。申报时间，一般是在其资产
业务提出之后、正式签约委托之前。申报的主体文件是资产评估立
项的申请书（即申请报告书）。
资产评估立项申请书的主要内容是：（1）申请单位基本情况；
（2）资产评估的目的，具体说明申请立项的理由及其具体依据；（3）资
产评估的类型，说明是单位资产评估、局部资产评估还是整体资产评
估；（4）被评估资产的范围和主要种类，简要说明被评估资产的账面
额及其构成，主要资产的现状即评估的重点；（5）评估工作的起迄时
间和基准日期；（6）其他需要说明的问题。
2．立项。是指国有资产管理部门，或者由其授权委托的资产占
有单位的主管部门，对评估申请进行审查，对符合规定的作出批准决
定并书面通知申报单位。同时建立档案备案，准许评估项目成立的
管理行为。国有资产管理行政主管部门收到立项申请书后，一般应
在10日内下达是否准予评估立项的通知书。对资产评估申请主要
从以下各方面进行审核：（1）申报单位对资产占有的合法性，即申请
准予评估的资产应当是申报单位合法占有并能用于生产业务的。
（2）申报理由的充分性，即申请评估的立项有正当、充分的理由，对其
经济业务或经济行为却又必要，符合国家有关政策、法规和制度的规
定；（3）资产业务的效益性，即需要进行资产评估的经济业务或者经
济行为，应当利于自愿的合理利用和优化组合，有利于促进社会主义
市场经济和现代化建设的发展，有利于国有资产经营使用效率和经
济效益的提高，有利于国有资产的保值增值，并不得对社会和生态造
成不利的影响，涉及的业务不得有损国家利益和民族尊严；（4）申报
内容和资料的完备性和数据资料的可靠性，即申报文件应按要求做
到内容充实、文字简明、资料齐备、数据可靠。
经审核后不论是否批准立项，审核机关都应及时书面通知申报
单位及其主管部门。已经批准立项的申报单位，接到立项批准通知
书后，便可以委托评估机构着手进行评估工作。同时，国有资产管理
部门应对已经批准立项的评估项目登记评估立项表。连同申报文件
资料建立档案立户，作为对其管理监督和验证确认的依据。
3．委托。资产评估申请单位收到立项批准通知书后可以根据
国有资产管理部门的建议或自行寻找合适的资产评估机构，进行委
托工作。其评估工作必须委托持有《资产评估资格证书》的评估机构
承担。非国有资产的评估可以委托持有资产评估资格证书的评估机
构，也可以向其他评估机构委托。评估机构接受委托后，要与资产占
有单位办理委托手续，双方应当共同签订《资产评估业务委托书》。
（二）资产清查
资产清查是指按确定的评估范围对被评估资产的实际数量、质
量等进行的实地盘点，并做出清查报告的过程。
资产评估机构在清产过程，应对待估资产逐项进行涨账、账卡清
理核对。首先，将待估资产的账目、卡片等，与其他资料进行核对，检
查资产的名称、数量、计量单位等是否一致；其次，根据委托书中所列
资产的范围逐项进行实地盘点，核实账实是否相符。如果委托评估
的资产是企业的整体资产，还要根据企业会计报表，对企业经营成果
是否真实做出鉴定。在资产清理开始之前和评估之前，评估人员还
要搜集必要的资料。
（三）评定估算
评定估算是评估人员根据特定的评估目的和所掌握的待估资产
的有关资料，选择适当的评估标准和评估方法，进行具体的计算和判
断，从而得出资产评估结果的过程。评定估算一般分为以下三个步
骤：
1．合理划分资产类别；
2．确定正确的估价标准，选择适当的评估方法；
3．逐一计算资产价值，汇总资产总值，撰写评估报告。
（四）验证确认
验证确认是国有资产管理行政主管部门对资产占有单位提出的
资产评估报告，在合法性、真实性、科学性等方面进行检验和确定的
过程。对不符合要求的资产评估报告要分别令其修改、重评或者做
出不予确认的决定。验证确认是资产评估的最后阶段。
五、国有资产评估的方法
根据有关的法律法规的规定，国有资产评估的方法包括以下几
种：
（一）收益现值法
收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收
益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资
产价值的方法。运用收益现值法必须建立在一定的假设前提下，
主要包括以下几个方面：
1．资产具有独立的能够连续获得预期收益的能力。被评估的
资产必须是能够独立创收的、持续获得预期收益的资产，否则就不能
用收益现值法。
2．资产未来的收益能够用金额来计量。被评估的资产的预期
收益必须能用金额来计算。例如修建一条公路，虽然它肯定能够为
投资者带来不断的收益，但如果这种收益法用货币金额来计算，这种
情况下就不能用收益现值来评估。
3．资产所有者所承担的风险必须是能够用货币衡量的。
在资产评估的过程中使用收益现值法有以下的好处：（1）对于有
独立的收益能力的资产，只要预期收益、折现率、剩余经济寿命测定
准确，就能保证得出真实可靠的评估结果；（2）收益现值法的评估比
重置成本法和现行市价法计算量少、简单省事。（3）收益现值法能够
解决重值成本法和现行市价法所不能解决的问题。但是现值收益法
也有一定的缺陷。预期收益额预测难度大，受较强的主观判断和不
可预见因素的影响；收益现值法适用范围较小，一般是用于企业整体
资产评估以及可预测未来收益的单项资产评估。
（二）重置成本法。
重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去
该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的
方法。实体性贬值是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。功能性
贬值是由于技术相对落后造成的贬值。经济性贬值是由于外部经
济环境变化引起的贬值。投资者在购买某一项资产的时候，它所愿
意支付的价钱，绝不会超过具有同等效用的全新资产的最低成本。
如果该项资产的价格比重建或购置以全新状态的同等效用的资产的
最低成本高，投资者肯定不会购买这项资产，而回去新建或者购买全
新的资产，这也就是说，待估资产的重置成本是其价格的最大可能
值。但是使用重置成本法进行资产评估，也受到一定的限制，该方法
要满足一定的前提条件。首先使用重置成本法要符合继续使用假
设，即待评估的资产在评估前后不改变其用途。不符合这一前提条
件，不能用重置成本法。其次，待评估的资产必须是可以再生的，可
以复制的。不可再生无法使用重置成本法。第三，待评估的资产必
须是可以随时间推移，具有贬值性的资产，否则就不能用该方法进行
评估。第四，可用于可复制、可再生、可重建重构的具有有形损耗和
损耗的单项资产，也可以用于重置和重构的整体资产。
（三）现行市价法
现行市价法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同
或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，
进行对比调整，估算出资产价值的方法。该种评估方法的存在是
以资产的种类性质为前提的。当同一种资产存在不同的品牌时，就
必然存在着竞争，资产的价格取决于竞争的程度。在现行商品经济
非常发达的情况下，现行市价法具有非常广阔的适用范围。正因如
此，使用该方法需要有一个充分发育的、活跃的资产市场，以便能够
从交易市场上充分地选择一个或者几个相同的或者类似的参照物进
行对比、分析、作价。现行市价法是一种简单易懂、便于操作的评估
方法。随着我国资产交易市场不断发展与活跃，会非常广泛地运用
现行市价法进行资产评估。
（四）清算价格法
清算价格法适用于依照中华人民共和国企业破产法规定，经人
民法院宣告破产的企业的资产评估。评估时应当根据企业清算时其
资产可变观的价值，评定重估价值。所谓清算价格是企业由于破
产或者其他的原因，要求在一定期限内将企业或者资产变现，在企业
清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。清算价格法与现行
市价法基本相同，所不同的是停业或者破产时，企业将资产拍卖、出
售，清算价格往往大大低于现行市场价格。在国外，清算价格法并不
独立使用。一般将清算价格法和现行市价法共同使用，称为市场法。
清算价格法使用的前提条件有：1．以具有法律效力的破产处理
文件或者抵押合同作为依据；2．资产已整体在市场上可以快速出售
变现；3．所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出总额。
基于上述的前提条件，清算价格法主要是用于以下几种情况：
1．企业破产。当企业因经营不善造成严重亏损，不能清偿到期债务
时，企业应依法宣告破产，法院以其全部财产依法清偿其所欠各种债
务，不足部分不再清偿；2．企业抵押。企业抵押是以企业所有资产
作抵押物进行融资的一种经济行为，使合同当事人以自己特定的财
产向对方保证履行合同义务的担保形式。当被担保人不履行债务
时，抵押权人有权将抵押财产在法律允许的范围内变卖，从变卖抵押
物的价款中优先受偿；3．企业清理。企业清理是企业由于经营不善
导致严重亏损，已经临近破产的边缘或者因为其他原因将无法继续
经营下去，为弄清企业财务现状，对全部财产进行清点、整理和核查，
为经营决策提供依据以及因资产损毁、报废而进行清理等经济行
为。
六、我国资产评估中存在的问题及其对策
资产评估是我国的实行改革开放以后才出现的新兴业务。随着
社会主义市场经济的建立和发展，资产评估愈益显示出它的重要性。
审计工作中的一项重要内容就是接受委托开展资产评估。我国的资
产评估工作由于起步较晚，存在一些问题，需要引起审计工作者的注
意，积极探索促进资产评估工作健康发展的途径，为建立现代企业制
度服务。笔者仅就目前资产评估工作中存在的主要问题及其应采取
的对策谈点粗浅的认识。
（一）存在的主要问题
1．认识不到位。目前社会上一些企业、单位对资产评估的作用
及重要意义认识不够，视资产评估为可有可无，甚至认为委托资产评
估是给企业增加负担、找麻烦。应进行资产评估的中外合资企业许
多则从本单位利益出发，逃避资产评估，致使一些企业在与外商合
资、合作时，仅以账面净值同外商谈判签约，或先与外商签订合同后
补办资产评估手续，使资产评估流于形式，造成国有资产的大量流
失。
2．体制不适应。资产评估机构属于中介机构，其评估程序和方
法坚持按帼有资产评估管理办法》及其施行细则执行，不应受行政
机关或社会团体的干扰。但现实情况表明，有的评估机构缺乏独立
性，特别是行业性事务所在进行评估时，行政干预行为时有发生，使
评估人员难以按照实际情况进行评估操作，迫使评估机构粗放评估，
违背了评估的公正性和科学性。
3．机构不规范。由于资产评估是一项新兴行业，评估机构存在
一哄而起的现象，谁都可以下文，机构剧增，竞争激烈。从很多地区
看，中介组织增加数十家，不论有无资格、具备条件与否，都在搞资产
评估，五花八门，标准不一，管理混乱，缺乏规范。
4．竞争不平等。一是按地区来划分“区域”。审计咨询业的资
产评估需要市场，市场决定了社会审计资产评估工作的存在和发展。
但目前，人们的市场意识还不强，仍在沿袭计划经济管理的模式，对
企业的资产评估业务也按条条或块块来划分“势力”范围。各地区的
评估机构主要以本地区的有权部门为依托，靠关系、靠影响、靠小立
法来维持，这种带有浓密行政色彩的竞争对审计咨询业的健康发展
是明显不利的。二是行业垄断日益突出。有些行业为了保护局部利
益，对本行业需要委托的资产评估业务实行“封锁”、“垄断”，硬性规
定要由本行业的事务所（评估机构）实施评估，甚至有个别事务所为
了争取到评估业务，竟然采取不正当手段，许诺委托单位将评估值按
委托要求任意抬高或降低，以换取对方委托业务。三是由于一些有
“权”的竞争对手使用行政权力，甚至利用职权搞业务垄断，使资产评
估处于不平等的竞争之中，优胜劣汰的规律难以发挥作用。
5．质量不稳定。有的评估报告不能在规定的时间内向委托方
及时报告，满足不了委托方从事经济活动的需要。有的事务所根本
没有设置专职资产评估人员，待承揽了评估业务时，才临时聘用人员
去搞，质量保证不了。一些与评估相关的政策和管理权限尚不明确，
给评估工作带来操作上的困难。由于缺乏统一的资产评估程序和工
作规范，有的事务所在评估时比较忙乱，操作上有各行其是的现象。
行业垄断行为致质量下降。各行业评估机构（有的并役有评估资格）
把企业整体资产肢解开来评估，既不能保证整体资产评估结果的科
学准确，也会影响整体评估水平的提高。
6．内容不完整。首先是企业对无形资产的评估重视不够。自
《专利法》、《商标法》陆续出台后，人们对作为无形资产的知识产权认
识渐深，多数企业已懂得自觉运用法律武器来维护自己的专利技术
和商标商誉。而有的企业由于无形资产在企业资产账上并无反映，
在产权转移时，被外方钻了空子或吃了大亏也一无所知。甚至有少
数企业，明知吃了亏，为了追求合资委屈让利，慷国家和集体之慨，造
成肥水流入外人田。因此，重视无形资产的评估，以免资产悬置，存
量不实，防止国有资产的大量流失，应成为企业和社会审计人员的共
识。其次是破产企业财产鉴定评估业务开拓不够。这项内容主要是
根据《破产法》和有关法规，一是对破产企业的资产负债进行审计鉴
证；二是对资产进行评估。因此对破产企业财产鉴证评估的审计与
通常的审计查证有所不同，后者结构单一、内容单纯，而前者须查证
破产企业财产的真实合法性，还有评估的过程、方法、内容及结果
等。
（二）解决对策
针对上述问题，为了适应改革开放与发展的需要，使资产评估在
促进企业转换经营机制，发展社会主义市场经济，维护国有资产权益
中发挥积极作用，笔者认为须注意做好以下几方面工作：
1．抓好宣传，统一认识。加大资产评估的宣传力度。广泛深入
地宣传资产评估工作的必要性和重要意义，使各级领导和有关单位
认识其重要性和必要性。
2．平等竞争，规范管理。一是各评估机构之间应公平竞争。要
坚决制止和纠正本地区、本行业对评估业务的“封锁”、“垄断”，或对
其他评估机构采取挖墙脚的作法。二是各评估机构之间须加强协
作。应建立资产评估工作管理规范，建立和健全评估机构的内控制
度。三是加强对各评估机构的资格审查和管理。不具备评估条件
的，不予审批。对虽已有资格，但在评估操作中造成严重后果的应取
消其评估资格。维护评估机构的信誉，让全社会来评价社会审计评
估工作水平。
3．提高质量，精选人员队伍。由于资产评估受评估对象的影响，
难度较大，需要组织一定经验的专业人员及知识、能力结构合理的评
估小组，这对提高评估质量，较快、较好地完成评估任务有事半功倍的
作用。严格工作程序。要坚持先立项后评估，评估中必须坚持真实
性、科学性、可行性和公平性等原则，做到客观、公正、合理、实事求是。
为了保护国有资产的完整，维护当事者的合法权益，要严格按照法规
及真实资料，公正地进行资产评估。关键是要确保资产评估的质量，
质量是搞好资产评估的生命线，有了质量就有了评估的信誉。
按照规范产权转让行为、促进存量资产的合理流动和重组的要
求，资产评估中要特别注意国有资产流失问题。一方面要使评估内
容尽量完整，不仅要对有形资产而且要对无形资产进行评估；不仅要
评估总资产，而且要清理债务，明确净资产；不仅要对账内的资产债
务关系进行核实重估，而且要对账外的土地占用量及其市场价值、职
工的重新安置费用等做出估价。另一方面要通过法律形式界定和落
实当事人的权益和责任，保证资产重组健康发展。
第二节 土地使用权的评估
一、国有企业改制过程中土地使用权处理的现状
国有企业改制过程中如何处理土地使用权是国有企业改制中的
一个十分关键的问题，因为这不仅直接涉及到对国有资产的保护，也
涉及到对企业职工的利益保护。从严格意义上而言，在原有体制下，
国有企业的土地使用权是归国家所有的，只不过是国家以划拨等方
式将其划归企业无偿使用。在企业改制过程中，企业转换经营机制，
尤其是实行公司制改造后，企业将成为独立核算、自主经营、自负盈
亏的独立的市场经济主体。企业独自享有民事权利和承担民事义
务。这就意味着企业的土地使用权也将由企业依法自行支配，国家
无权任意干预。国家对于改制后的企业中的国有资产部分只能够享
有资产股东权益。此时就提出了关于国有土地使用权如何定价的问
题，而这个问题的关键就是如何对士地使用权的价格进行评估。评
估公正对于国家和企业都公平，评估不公正势必损害一方当事人的
合法利益，而受损害的一方通常是国家。从另一个方面来看，改制前
的企业享有的集体土地使用权同企业职工的利益也是息息相关的。
企业所享有的集体土地使用权在改制前人人都可以从中受益，改制
后由于实行股份制，必然要对土地使用权进行评估作价，将其折合成
股份，因此，对于土地使用权价格的评估直接影响到企业职工的利
益。
国企改制过程中对土地使用权如何处置是个较为普遍的问题。
依据国家有关土地使用权管理方面的法律、法规的规定，应该按以下
程序操作：
（一）处置的土地使用权应具备的条件：1．该土地使用权必须权
属合法、无争议，并已办理土地登记，原企业持有土地使用权证书。
2．土地必须进行地价评估。原企业应委托经国家土地管理局和省
级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进
行地价评估。
（二）处置的方式。国有企业改组为股份有限公司所涉及的划拨
土地使用权，应当采取国有土地使用权出让、租赁或出资（入股）方式
来处置：1．采用出让方式的，由原企业与土地所在地的市、县人民政
府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并支付出让金。
原企业取得出让土地使用权后，可以与改组后成立的股份有限公司
（简称股份公司）签订一定年期的《土地使用租赁合同》，由原企业收
取租金；原企业亦可采取以出让土地使用权作价出资（入股）的方式
处置。2．采用租赁方式的，原企业与县级以上人民政府土地管理部
门签订一定年期的《国有土地租赁合同》并支付租金。经出租方同意
后，原企业可以将该土地转租给股份公司，或者原企业把该土地租赁
使用权（《土地使用权租赁合同》）转让给股份公司，由股份公司向出
租方直接支付租金。3．某些关键领域、基础性设施企业或大型骨干
企业进行改组时，经省级以上人民政府土地管理部门批准，也可以采
取国家以土地使用权作价出资（入股）方式进行处置。
（三）处置的程序：1．由原企业或其隶属单位拟订土地使用权处
置方案。2．地价评估结果和土地使用权处置方案均应报有批准权
的人民政府土地管理部门确认和审批。原企业进行股份制改造，属
于国务院或国务院授权部门批准设立的公司，以上方案由原企业隶
属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部
门批准设立的公司，则由省级人民政府土地管理部门进行确认、审
批。3．签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，
采取出让或租赁方式的，原企业应持土地使用权处置批准文件和其
他有关文件与有关土地管理部门签订合同，并按规定办理土地登记
手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式的，原企业应持国
家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置
批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续。
二、国有企业改制中土地使用权处置的几个问题
在企业改制中，对土地使用权有如下几种处置办法导致了不良
后果：
1．将国家行政划拨土地使用权无条件地优惠给企业。一些地
方因没有提留转换职工身份的经济补偿金，而将行政划拨土地使用
权以优惠价格出让给企业。个别地方甚至规定，当企业的资产负债
率达到一定高度时，行政划拨土地就送给企业，以此作为国家对企业
改制的一种鼓励措施。这种将职工转换身份的置换费（或叫职工工
龄补偿金）和政府对企业改制的优惠捆在一起的做法将带来两个不
利后果：一是企业改制为有限责任公司后，企业的资产是出资人的，
以资产形式优惠给企业，其优惠就落到了出资人身上，但其中确有职
工的有关费用在里头，这就给改制企业今后的资产界定带来了困难；
二是不利于职工观念的转变，因为在企业改制时没有以职工身份置
换的名义提留过资产。政府对企业改制进行支持是应当的，是利
国利民的，但是应当讲究实效，讲究方式，不能盲目地进行优惠，不能
因为不合理的优惠而给改制后的企业带来新的矛盾。对于土地使用
权问题尤其是如此。
2．用增加负资产的办法提留职工有关费用。有些企业法人在
本身没有净资产或资产不够提留职工有关费用时，就将行政划拨土
地使用权捆在企业法人资产中，用增加负资产的办法提留职工有关
费用，导致职工有关费用的提留虚化。一旦改制企业再次破产，职工
将认为企业改制时国家对职工的补偿金没有实际到位，这就给改制
企业留下了隐患。这也可以说是一种无奈之举，企业一方面要改制，
只有这样才能实现扭亏增盈；另一方面企业又不能将职工的利益置
之不理，这关系到社会的稳定，是企业改制的最终目的。但是由于企
业资金紧张，这样就出现了矛盾：如何在改制中更好地保护职工的利
益，进行费用提留？而将行政划拨的土地使用权捆在企业资产中，在
一定程度上可以解决这一矛盾，但是这种方法治标不治本，无法真正
解决问题。随着企业改制的深入，以及国有土地使用权产权交易市
场的完善，这一问题有望从正面得到解决。
3．土地资产的评估不合理。土地是一种增值不动产，对于土地
使用权的评估应当选择适当的评估方法，否则可能造成对国家利益
的损害。有些地方规定：企业改制的资产统一按重置价评估。这个
评估方法对商贸用地是很不合适的。有的企业在改制时，资产一时
难以变现，职工的安置费没有来源，就采用实物资产安置职工的办
法。即按评估、确认的价格将店面等资产作为职工安置费分给职工。
由于土地资产的增值，一旦变现，则土地的级差地税将被职工个人不
合理占有。目前对这部分差价究竟如何处理许多地方还没有规定，
极易导致国有资产流失。此外，评估机构对资产评估的随意性比较
大，对评估结果也缺乏有效的责任制度。企业在改制时漏估或低估
资产，其好处被持大股的人占有，引起职工不满的纠纷时有发生。
4．集体企业改制时机械地参照国有企业的土地优惠政策。行
政划拨土地使用权应属国家所有，集体企业改制时本不应以行政划
拨的土地出让金来安置集体企业的职工。但为了保持社会稳定，集
体企业改制时未将土地使用权收回变现，往往同意将土地出让金用
于集体企业的职工安置。结果有的地方在集体企业本身的资产可以
。安置职工的情况下，仍将行政划拨土地使用极低价出让，造成了国有
资产流失。
三、土地使用权价格的评估
（一）土地使用权评估的程序
土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评
估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申
请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。如果国
有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国
有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。
评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托
合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即
开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两
个部分，第一步是评估前的准备工作；第二步是评估工作。评估前的
准备工作包括：（1）收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规
划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批科文件
资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规
定，地产市场供求双方的情报等等。（2）现场勘查：地块的面积、形状
和坡度，地质水文条件，地上物与地下物的分布情况，地块的经济地
理情况等。（3）分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成
本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开
发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。
（二）影响土地使用权价格的因素
在评估土地使用权价格时必须考虑影响土地价格的因素，这些
因素有物理因素，经济因素，社会因素和政策因素。（1）物理因素有：
面积、位置、地块形状、坡度、临街面宽度、气候水文的历史状况、自然
景观等；（2）经济因素有：当地的产业结构情况、生产技术水平、居民
收入水平和储蓄水平率、财政金融和物价状况、市政设施和生活服务
设施的完备程度和质量、城市发展规划对被评估土地的影响、用地性
质、市场供求状况；（3）社会因素有：人口发展趋势、居民的教育状况、
社会福利制度、交易与收益的习惯、环境污染状况等；（4）政策因素
有：容积率现置等城市发展计划与建筑法规、治安保卫和消防能力、
征用土地补偿费的标准、原有建筑的拆迁费与人员安置费标准、中外
合资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的份额规定
等。
（三）土地使用权评估的原则
为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使
用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价
格的评估应当掌握以下的原则：
1．合法公正的原则。土地评估机构是一种中介服务机构，具有
相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作
用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估
机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反
映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就丧失了其应有的
意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果
的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，
即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其
次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法
和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过
程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。
2．有利于开发利用的原则。土地使用权出让以及其出让前的
评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利
用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估
工作要考虑到有利于土地的开发利用。
3．区别对待。土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各
块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分
为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定
的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于
不同地理位置的土地当然具有不同的价格。
4．最大使用效益的原则。同一块土地由于用途的不同而取得
经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得
“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益是
动态的、发展的，不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评
估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。
（四）企业改制过程中土地评估应当注意的问题
在企业改制中，由于部分土地资产进入企业净资产，因此在使用
每一种评估方法进行土地资产评估时都有一些应注意的事项。
1．现行市价法
由于影响土地使用权的价格的因素非常多，而许多参数又很难
计算，因此采用现行市价法进行评估比较简单易行。现行市价法是
改制企业土地资产评估最常用的方法之一。但是在采用该方法进行
评估时也有一些问题需要加以注意。在进行比较修正时应注意以下
几个要点：（1）比较案例与评估对象在客观条件上一致，但价格内涵
不同，仍然要进行修正。如评估对象的客观开发程度为“七通一平”
与比较案例条件一致，但由于资产界定过程中，部分开发费用已计入
到其他资产中，因此评估价格内涵为“三通一平”，此时就要对比较案
例进行修正。只有这样才能保证市场比较法评估的价格内涵与成本
逼近法评估的价格内涵的一致性。（2）对土地面积大小要引起足够
的重视。由于企业改制中土地用地规模不一样，对土地价格产生了
很大的影响。对此，对土地面积的大小修正必须引起注意，具体可采
用开发区内土地估价的方法，将选择的小土地实例价格修正到与改
制企业用地面积相同的土地价格。（3）充分考虑土地利用现状与规
划要求之间的差别，对土地利用的规划条件，进行适当的修正。比较
案例土地价格一般是根据最佳利用原则确定的，有时待估对象与比
较案例的规划条件一致，但待估地块现状没有达到规划条件，并且企
业仍然按原来现状利用，此时就应该对比较案例进行规划条件的修
正，使与待估地块条件一致，也就是说企业改制的土地资产评估必须
考虑用地现状。
2．成本逼近法。成本逼近法也是企业改制中土地资产评估最
常用的方法之一，采用该方法评估时应注意以下几点：（1）必须重置
征地费。进行企业改制的许多土地是早期取得的，征地费用的原值
与评估时的差别很大。因此，在评估时必须按评估对象所在的位置
重新估算征地费（或土地取得费）的情况，而不能用征地原值，即估算
估价期日的征地费（或土地取得费）评估。（2）仔细分析征地费（或土
地取得费用）的情况。在企业改制工作中发现征地费用的构成以及
征地标准差别很大，即使在同一地方由于征地单位或项目不同有很
大差别，一般都超过了国家规定的标准，但在应用成本逼近法时，应
采用客观费用，而不是实际费用。（3）确定合理开发费用。在确定开
发费时，不应以实际的开发费用为依据，而是以界定后的土地资产的
内涵为依据。
四、国有企业改制中土地使用权处置问题的完善
从上述分析可知，如果土地使用权处置不当，改制企业就很有可
能留下后遗症，国家花了钱，却办不成好事。要避免以上问题，笔者
以为应采取如下措施：
1．要明确一个观念：即行政划拨土地使用权不是国有企业法人
的资产，更不是集体企业法人的资产。在企业改制中，因为土地使用
权和企业法人其他资产的处置政策不同，因此两类资产必须分开评
估、分别对待，并根据土地使用权的使用情况单独报批处置。
2．要有条件地运用土地资产优惠政策。条件主要是两个：一是
企业资产不够职工有关费用提留。土地使用权出让金首先得保证用
于职工有关费用的提留，包括在职职工的身份置换费，遗属、直系亲
属及精简下放人员的有关费用，离退休人员和内退职工的大病医疗
保险费和养老保险费。二是企业资产出现负数。土地使用权出让金
经批准后得首先用于弥补国有企业改制时的负资产。集体企业改制
时除经批准土地出让金可用于职工安置外，不存在弥补企业负资产
的问题。
3．不要勉强按零资产改制。有些企业对原有资产进行核销、剥
离和提留后，即使将划拨土地使用权全部贴上，还出现较大的负资
产，但是由于地方财政拿不出钱，往往是采取按零资产改制的办法，
这样无意中造成了虚假出资和虚假提留或提留不足问题。笔者认为
在这种情况下，不能勉强按零资产改制。
4．土地使用权原则上应按市场比较法评估。市场比较法评估
有如下好处：便于评估机构对评估结果负责，对评估价严重背离市场
价格的评估结果可以追究其评估责任；有利于提足各项费用，减少国
家对改制企业的欠账；将国有资产优惠在明处，可以减少腐败现象的
产生。
5．政府应该充分利用国有资产经营公司收购国有企业的实物
资产，盘活存量资产，及时安置职工，防止和减少国有资产流失。特
别是一些变现比较容易、资产增值明显的商业网点等要统一收购起
来，由国有资产经营公司统一交由中介机构按照公开、公正、公平的
原则组织资产变现。
第三节 无形资产的评估
一、无形资产评估的特点和意义
（一）无形资产评估的特点
无形资产评估是一种动态性、社会化的社会经济活动，是一种带
有鉴定功能的管理咨询性质的社会服务，是对被评估无形资产做出
审核、评定、估算、拟价的行为。无形资产评估与有形资产的评估有
着十分密切的联系。无形资产评估的特点如下：
1．无形资产具有单件性。无形资产的单件性决定了无形资产
评估具有单件性。无形资产不能成批生产，每一项无形资产都是不
同的。无形资产评估的对象是单一的，不是成批的，而每一个评估的
对象又有其自身的特点。
2．无形资产评估具有复杂性。这是相对有形资产评估而言的，
主要表现为：（1）无形资产种类多，彼此之间可比性差，每评估一项无
形资产要认真研究该项无形资产的性能、特点、经济参数等；（2）在大
多数评估项目中，都需要预测该无形资产的效益发挥时间和未来效
益，由于影响这两项的因素测算难度大、不确定性因素多，不仅测算
工作量大，而且其准确程度也难以把握；（3）客观经济环境对无形资
产作用的发挥有着较为密切的关系，把握和正确估算经济环境对无
形资产效能发挥所起到的正作用和负作用难度较大，需要从各个方
面各个角度运用多种方法对各种情况进行综合而全面的系统的分
析、测算，要做到这一点，不仅资料的收集困难，而且计算工作量也很
大；（4）多数无形资产时间更替较快，正确计算其有效的年限、确定其
无形损耗、适用风险等较为困难、复杂。
3．无形资产评估具有预测性。无形资产评估主要通过成本途
径、收益途径和市场途径进行。对一项无形资产进行评估，往往需要
从至少两个途径进行以相互验证。收益途径是绝大多数无形资产评
估都要采用的，因为无形资产的评估价，往往并不主要取决于取得这
种无形资产所负的代价，而主要取决于该项无形资产在有效期内所
取得经济效益和社会效益。
4．无形资产评估具有动态性。无形资产评估是从动态的角度
去考察评估对象的。这是因为，一方面，无形资产所处的环境是在不
断发展变化的，另一方面，有些无形资产自身也有发生变化的可能，
比如商标可能因为某种原因更加出名或者向相反的方向发展。
（二）无形资产评估在企业改制中的意义
现代世界已经进入了知识经济时代，无形资产在整个世界经济
中占据了举足轻重的地位，这一点在经济发达国家和地区尤其明显。
我国经过这几年的快速发展，无形资产在整个国民经济中所占的比
例日益升高。在企业改制过程中当然不可避免地会涉及到无形资产
的问题。由于无形资产自身具有特殊性，加之人们对于无形资产认
识上的不足，在企业改制过程中经常会因无形资产发生纠纷。
在企业改制的过程中，进行无形资产的评估具有重要的意义。
因为我国企业改制的法律制度相对来说不是很健全，尤其是无形资
产评估上，法律空白非常多，所以在改制过程中经常会出现侵犯企业
合法无形资产，造成国有企业无形资产流失等现象。（1）当事人往往
不清楚自己到底享有哪些无形资产的权利，通过对无形资产的评估
可以使权利人对自己的无形资产权利有一个具体的、充分的认识，及
时发现和制止他人的侵权行为。（2）通过无形资产的评估，可以在
一定程度上有效地防止国有资产的流失。防止国有资产流失，确保
国有资产保值、增值，这是发展社会主义市场经济的一项根本性的任
务。长期以来由于产权关系不明确，国有无形资产所有权主体缺失
的现状，无形资产评估程序的不健全，以及其他方面的原因，有些人
或者企业在与国有企业进行产权交易中，非法侵占国有无形资产，从
而造成了国有资产的大量流失。据报载，近几十年来，平均每天流失
的国有资产价值大约是1亿元人民币，流失总量大约是5000亿元人
民币。但是这仅仅是就有形资产而言的，如果加上无形资产，流失量
还要大得多。在企业股份制改造的过程中，缺乏无形资产评估的
正当完善的程序，国有资产的评估基本上只对有形资产进行评估，无
形资产的评估或者被完全忽略，或者以极其粗糙的方法评估。以上
市的多家股份制企业为例，大部分企业没有进行无形资产评估，有的
虽然列出了无形资产一栏，却只有场地使用权一项，而专利权和专有
技术作为无形资产的重要组成部分，却根本没有评估。出现这种情
况的原因当然是多方面的，但其中一个不可忽视的原因就是，现有的
会计师事务所对有形资产的评估时间长，对无形资产的评估有些无
能为力。由于没有形成规章制度和缺乏科学的方法，使无形资产的
评估经常是名存实亡。其结果就是国有无形资产白白流失。国有
无形资产除了具有国有有形资产流失的特点外，由于自身的特点，因
此还有自己特殊的流失渠道。一是在人才流动中，由于政策、法规不
健全、不配套，以至于国有无形资产流失现象非常严重。二是许多企
业对花了国家巨资研究出来的成果，不主动争取法律保护，不申请专
利，一旦成果鉴定之后被其他单位、个人甚至国外合法而又无偿仿
制，造成了国有无形资产的大量流失。因此，在解决了对无形资产的
重要性认识问题的同时，尤其是在产权变动、产权交易时，按照科学
的方法对无形资产进行评估，弄清国有无形资产的含金量，用好这些
含金量，这是防止国有资产流失的一项重要措施。（3）搞好无形资
产的评估工作也是规范无形资产交易，开拓无形资产市场的需要。
无形资产的交易必须规范化，必须反对不正当竞争，反对欺诈，其中
很重要的一个问题就是交易必须按照价值规律和市场竞争规律进
行。而搞好无形资产交易的评估正是符合这一需要的。目前无形资
产交易不规范的一个重要的表现就是，交易价格不能反映价值。由
于无所遵循因而无形资产的买卖双方往往心中无数。搞好无形资产
的评估，科学地确定其交易价格，并使社会公众掌握了确定或者衡量
无形资产价格或者价值的尺度，有利于反对欺诈，有利于开展正当的
竞争，对于规范无形资产的交易，开拓无形资产市场，建立正常的市
场秩序具有重要的意义。无形资产市场是统一、开放、竞争、有序的
社会主义大市场的一个重要的组成部分，搞好无形资产的评估，开拓
无形资产市场，正是建设大市场、发展社会主义市场经济的需要。
二、无形资产评估中存在的问题
虽然无形资产在整个国民经济中占据着重要的地位，无形资产
评估也积累了一些经验，但是我国无形资产的评估中依然存在着许
多问题，直接影响到评估公正性、合法性，进而影响到评估的质量。
具体来说，无形资产的评估主要存在这以下问题。
1．法律规范不健全。这是困扰着评估工作进一步发展和完善
的根本问题。无形资产的评估是一项专业性很强的工作，要求有详
细的、可操作性的规范加以指导。评估的原则、方法，评估机构的资
格等问题都需要法律加以详尽的具体的规定，以保证评估工作的规
范和统一。但是，我国目前关于无形资产评估的法律法规却十分不
健全。尽管随着社会主义市场经济的建立和发展，人们对无形资产
价值的认识已经有了很大的提高，也能够开始主动地、积极地寻求法
律的保护，《著作权法》、《专利法》和《商标法》的实施情况也越来越
好。但是关于无形资产的评估依然欠缺相应的法律规范，使得无形
资产的评估的随意性很大，同样一件资产，在不同的评估机构评估可
能会出现很大的价值差异。90年代初期国家颁布了《国有资产评
估管理办法》及其《实施细则》，但是其中的绝大部分内容都是关于有
形资产评估的，关于无形资产评估的内容十分有限。1996年10月
18日，国家国有资产管理局和中国专利局国资办又发布了《关于加
强专利资产评估管理工作若干问题的通知》，但是只有十条，内容原
则性太强，操作性很差，没有能够对无形资产的评估起到很好的作
用。因此，在无形资产的评估中，基本上还都是采用地方性法规规
章，其结果是各地方差异较大，法律适用不统一，这对于健全社会主
义市场经济是十分不利的。
2．评估工作随意性大，技术含量不高。由于没有十分详尽的法
律加以调整，在实践中，评估工作经常会表现出很强的随意性。评估
机构接受委托以后，经常是完全根据自己的意见，对无形资产作出评
估，缺乏科学依据。更有甚者，甚至完全根据当事人的需要，采用各
种方式对无形资产的价格进行多估或者少估，而完全丧失了独立的
中介服务机构的性质。由于评估工作较强的专业性，一般当事人又
很难对评估机构的评估结果提出异议，这又反过来助长了评估机构
随意评估的现象。
三、几种主要无形资产的评估
（一）专利权评估的方法
由于专利的价值不仅取决于获得专利的成本，更取决于专利的
使用价值，而且在许多情况下，甚至完全取决于其使用价值，而同取
得该专利的成本基本上没有什么关系，这样就决定了对于专利的评
估方法应当以收益现值法为主，只是在一些特殊情况下也可以采用
重制成本法。收益现值法应用于专利权的评估，计算的根本问题是
如何寻找、判断、选择和测算专利权评估中的各项技术指标和参数，
即专利权的收益额、折现率和获利期限。专利权的收益额是指直接
由专利权带来的预期收益。对于收益额的测算，通常可以通过直接
测算超额收益和通过利润分成率测算获得。专利权之所以有价值，
关键在于它能够获得超额收益，如果一项专利权的应用根本无法产
生超额收益，那么它很可能就不能形成无形资产，或者也就无法采用
收益现值法估算价值。超额收益的来源，在于收入的增加和成本的
节约，因此，我们可以将专利权分为收入增长型专利和费用节约型专
利。
评估人员应当根据不同的类型测算其超额收益。采用利润分成
率测算专利技术收益额，即以专利技术投资产生的总收益为基础，按
一定的比例（利润分成率）分成确定专利技术的收益。利润分成率反
映专利技术对整个利润额的贡献程度。利润分成率确定为多少合
适，据联合国工业发展组织对印度等发展中国家引进技术价格的分
析，认为利润分成率在16％－27％之间是合理的。我国理论工作者
和评估人员同行认为利润分成率在 25％－33％之间是合理的。这
些基本分析在实际评估业务过程中具有参考价值，但更重要的是对
被评估专利技术进行切合实际的分析，确定合理的、准确的利润分成
率。
（二）著作权的评估
1．著作权的评估应当遵循以下的基本原则；
（1）评估的社会价值原则。所谓社会价值，主要是指该作品的创
作、传播和使用应当对社会起到的作用。只有当其传播或者使用能
收到积极的社会效果与国家利益和社会公德保持一致的时候，才具
有社会价值，否则就是无社会价值。但是作品的社会价值不是绝对
的，由于各国的社会制度、道德原则、风俗习惯的不同，因而作品的社
会价值标准也就不同，同样由于社会变更、经济文化的发展或者其他
政治原因，一个国家的不同历史时期对作品的社会价值的标准的认
定也有差异，因此，作品社会价值的标准是相对的，具有地域性和时
间性的特点。我国《著作权法》第一条对作品的社会价值的标准作了
原则的规定，即“有益于社会主义精神文明和物质文明建设的作品的
创作和传播，促进社会主义文化事业和科学事业的发展与繁荣”，并
于第四条排斥了依法禁止出版、传播的作品的社会价值，规定著作权
所有人在行使著作权的时候不得违反宪法和法律，不得有损于公共
利益。
（2）评估的经济价值原则。《国有资产评估管理办法》第十三条
规定对占有单位的无形资产的评估，应当根据其形成时所需要实际
成本及该项资产具有的获利能力。
2．著作权的评估方法
对于著作权一般很少买断，大多数情况下是取得使用权。对于
著作权的使用权一般宜采用市场法进行评估。这主要有以下两个方
面的原因：
（1）因获得著作权的使用权，而给获得这项权利的出版者所带来
的利润，可以通过著作权使用费计算出来，即出版者所获得利润等于
销售收入减去著作权使用费以及印刷费用、销售费用等，销售收入等
于图书定价乘以销售册数，所以用收益法对著作权使用费进行估价
是不适合的。
（2）图书作品创作的直接成本包括作者的工资以及收集资料而
发生的一些费用，且不论作者的工资，仅仅是收集资料的费用也无从
核算。这是因为图书作品的创作多为一个人或者一个小群体的劳
动，一般情况下不进行核算，没有可供估价人员使用的核算资料，而
且这些资料有些是为其他作品的创作而收集的，也有些资料今后创
作还可能用到，因而没有办法进行分摊。
此外，运用市场法进行评估也有其便利条件。著作权贸易市场
比较成熟，特别是其使用权的出让比较活跃，只要有出版社的存在，
就有使用权的出让。同时参照物丰富，现行价格易得。
（三）商标权的评估
商标权的评估通常采用现值收益法进行。在市场条件具备的情
况下，有时也可以采用现行市价法评估。例如，某企业将本企业注册
商标特许某厂家使用，客观上存在一个市场价值。如该企业将该商
标再许可另一厂家使用，则在评估时可以在第一次许可使用的厂家
的基础上，分析两次许可的条件、市场变化等，采用现行市价法估
价。
第四节 资产评估中的法律责任
资产评估单位在资产评估中占有十分重要的法律地位，它可能
直接影响到国有资产的保值增值，影响到企业改制的顺利进行。因
此，资产评估机构应当认真遵守法律法规。同时委托评估的单位也
应当遵守相应的法律法规，不得在评估中提供虚假的材料，弄虚作
假。
资产评估过程中涉及到的法律责任主要有两个方面，即行政责
任和民事责任。所谓行政责任就是指由于当事人、主要是指评估机
构在评估过程中有违反行政管理法规的行为，因而应当承担的责任。
这种责任主要是惩罚性质的。而民事责任则是指由于当事人违反了
委托评估合同的约定，依法对对方当事人应当承担的责任。这种责
任主要是损害赔偿性质的。
一、行政责任
由于国有资产所有权主体的特殊性，要求在国有资产产权发生
变动时必须进行资产评估，以免损害国家的利益。因此，国有资产占
有单位在国有资产产权变动时如果没有进行资产评估的话就要承担
相应的行政责任。这样可以促使国有资产占有单位更加理性的、合
法地进行国有资产产权变动。根据《国有资产评估管理办法》第三条
的规定，国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：
（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外
国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者
中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行
资产评估的其他情形。占有单位应当进行评估而没有评估的，将
对占有单位进行相应的处罚，国有资产管理行政主管部门可以根据
情节轻重，单处或者并处下列处罚：（一）通报批评；（二）限期改正，并
可以处以相当于评估费用以下的罚款；（三）提请有关部门对单位主
管人员和直接责任人员给予行政处分，并可以处以相当于本人三个
月基本工资以下的罚款。在造成国有资产重大损失的情况下，还将
追究有关当事人的法律责任。从上述的规定来看，对于国有资产
占有单位的处罚是比较轻的，基本上没有什么实质性的内容。笔者
个人以为，上述处罚不足以防止国有资产的流失，更无法弥补由于国
有资产占有单位的不正当行为而给国有资产造成的损害。简单的通
报批评和限期改正无法对相关当事人形成实质性的威慑力。至于说
“造成国有资产重大损失的”，“还将追究有关当事人的法律责任”，这
基本上是一项空洞的规定，根本没有说追究何种法律责任，也没有规
定具体的追究方式。如果严格从法律精神上来理解，对于国有资产
占有单位的不正当处分国有产权而给国有资产造成损失的，应当追
究有关责任人或者原公司企业的民事赔偿责任。如果原公司已经因
改制而被取消了，则应当追究相关责任人的民事赔偿责任。因为此
时国家与国有资产产权处分者之间形成一种基本的民事关系。至于
该种民事关系的性质，笔者以为是一种侵权关系。当然这里还涉及
到另外一个问题，国有资产占有单位的资产属于国家所有，因此可能
会出现这样的结果：国家在对国有资产占有单位进行处罚时，其结果
是被处罚人实际支付的罚款是国家的财产。
与此相对应，资产评估机构应当秉持客观、公正、真实的原则进
行评估，在评估中不得受自己的感情色彩影响。资产评估机构应对
其评估结果的客观、公正、真实性承担法律责任。资产评估机构违反
法律法规的规定，没有客观公正地对财产进行评估时国有资产管理
行政主管部门可以根据情节轻重，单处或者并处下列处罚：1．通报
批评；2．限期改正，并可以处以相当于评估费用以下的罚款，还应没
收违法收入，并视违法行为的情节轻重，对单位处以评估费用两倍以
内、对个人处以6个月基本工资以内的罚款。也可给予通报批评或
建议有关单位给予相应的行政处分。以上处罚可以并处。
资产评估机构作弊或者玩忽职守，致使资产评估结果失实的，国
有资产管理行政主管部门可以宣布资产评估结果无效，并可以根据
情节轻重，对该资产评估机构给予下列处罚：1．警告；2．停业整顿；
3．吊销国有资产评估资格证书。被处以停业整顿的资产评估机构，
在停业整顿期间不得承接资产评估业务。停业整顿期限不得少于3
个月。停业整顿的资产评估机构经原颁发资产评估资格证书的国有
资产管理行政主管部门审查合格后方可重新开展资产评估业务。被
吊销资产评估资格证书的资产评估机构，两年内不得重新发给资产
评估资格证书。两年期满后，需按审批程序重新申请。
二、民事责任
上面提到的《国有资产评估管理办法》及其《实施细则》只是对国
有资产评估过程中的行政责任作出了规定，这当然没有全面概括资
产评估过程中的全部法律责任问题。因为资产评估不仅仅会涉及到
行政法律关系，同时当然也是一种民事法律关系，国有资产占有单位
同资产评估机构之间是一种委托关系，要受民事实体法有关委托的
法律规定的调整。
关于国有资产占有单位与受委托的评估机构之间的一般委托关
系，合同法和有关的法律已经作出了明确的规定，当事人的权利义务
也比较明确。任何一方当事人违约，对方当事人都有相应的法律规
定可以遵循，以获得相应的赔偿。这里主要就因为评估机构不正当
的评估导致国有资产价值过高或者过低而给国有资产占有单位以及
国家造成损失的应当承担何种民事责任的问题进行探讨。如果评估
机构在评估过程中将评估财产的价值评估的过高，那么，对于接受该
财产的一方当事人显然不利。这在企业改制中将会更加突出，评估
价值过高，改制后的企业所接受的财产必然有虚假的成分。如果评
估价值过低，则被改制企业的原有债权人以及相关的权利人必将遭
受损失。
首先，由于评估机构的错误评估而给国有资产占有单位或者从
更广泛的意义上说给委托评估单位造成损失的应当如何处理？这里
仅就因评估价值过低络委托单位造成损失的情况加以探讨，因为在
实践中这种情况比较多见。由于委托人与评估机构之间是合同关
系，一般情况下，当事人一方违约的，将依照合同的约定或者根据民
事实体法有关违约的规定进行处理，但是，对于因评估机构不正当评
估而给委托人造成的损失，如果使用违约责任显然无法解决。违约
责任赔偿的范围限定于当事人的实际损失和预期利益，而且应当限
定在当事人在订立合同时可以预见的范围之内。这样如果采用违约
责任处理就会出现许多问题。笔者以为，由于评估机构不正当评估
而给委托人造成实际损失的，应当构成侵权，评估机构侵害了委托人
对其要求评估财产的所有权或者使用权。当然出于衡乎的考虑，出
于对评估机构的利益的保护，对于此时的侵权行为构成要件应当加
以限制：要求评估机构在评估过程中有故意或者重大过失。对于一
般性的、轻微过失不应当追究评估机构的民事责任。因为评估过程
主观性比较强，法律对此应当加以考虑。
其次，对于由于评估机构不正当评估而造成国有资产损失的，应
当如何处理？在资产评估法律关系中，直接的双方当事人是委托人，
即资产占有单位，以及受托方，即评估机构。评估机构与国家并不直
接发生关系，这就使得国家很难以评估机构不正当评估为理由对评
估机构主张任何权利。而从本质上看，国有资产占有单位的利益与
国家利益是一体的，国家也不可能对国有资产占有单位主张权利。
这样就造成了责任主体的缺失。针对此种情况，笔者以为，解决的方
式有两种，一种是国家直接向有关的责任人主张权利，在这里主要是
指国有资产占有单位的负责人。如果国有资产占有单位的负责人对
于评估机构的不正当评估负有责任的，国家应当可以直接向其追偿。
这种解决方式基本上适用于原国有资产占有单位已经不存在的情
况。如果原国有资产占有单位依然存在，则国家只能通过国有资产
占有单位向相关的责任主体主张权利。
第五节 国有企业股份制改组资产评估典型案例分析
一、案件事实
H股份公司是由四家发起人组成，其中主要的一家为外资A集
团。A集团为国外一个较大的经济集团，在沿海地区已组建了多家
不同规模的合资、合作和独资企业。另外三家发起人为内地的两家
B投资公司、C投资公司和一家较大经营实体D公司。H公司的前
身为A集团在沿海组建的A合资企业。A合资企业于1989年正式
运作，地处我国沿海一个较发达城市的经济技术开发区。当时是外
方投入设备、技术和资金，中方只以土地作价入股，外方占有控股权
并负责生产供应、经营和销售，中方只提供场地和劳动力（实际上该
合资企业基本上属于独资企业）。主要是生产旅游鞋为主。A企业
运作初期效益很好。1993年初，A企业依据资产评估的结果，联合
中方B、C两家投资公司和D公司作为发起人，以A企业现有的生产
经营实体为依托、中方三家以购买股权、现金投资形式，组建股份公
司。股份公司注册资本为1．5亿元人民币。于1993年初经当地证
券监督管理办公室批准进行股份改制并作为走向募集公司，股份公
司筹备委员会随即成立，并吸收社会法人以及个人股进行融资。A
企业将资产评估净值5869.4万元中的3669.84万元作为向H股份
制企业的投入，占总股本的24．46％；其余的2200万元由中方B、C
两家投资公司在没有对企业股权核实的情况下以现金购买作为两家
股权投入；另外，B、C投资公司又向股份制公司投入现金各300万
元，D公司是以现金2000万元投入。中方三家发起人分别占总股本
的14．67％、3．89％、13．33％，其他社会法人股3513．56万元，占总
股本的 23．43％；内部职工股3016．6万元，占总股本的20．11％。到
股份公司召开成立大会的时候，已经融入股本金1．5亿多元，达到了
股份公司预期的融资目的。
股份制改组过程中，因为依托的主要实体为A企业，它负责企
业的全部生产、经营，为了企业发展的连续性，在改制过程中，订立的
组建股份制公司合同、章程仍保持原经营模式，基本没有改变主要经
营方向，在主要的生产、经营、财务管理方面基本保持原有状况。中
方三家发起人在董事会中只是按投资比例设置参与人员，董事会把
A企业的外方总经理继续聘用到H股份制企业中任原职。四家发
起人除外资股外，根据股权设置方案，中方三家股东、其他法人内部
职工股都要按约定，以货币资金向A企业购股或者入股。于是，三
方中资发起人在股份制筹备组成立后3个月内将应注入的资金全部
投到了筹备组设立的账号上，并融通了社会法人股本金和内部职工
个人股金，共计到位货币资金9000多万元；实物以评估价值
5869.4万元为依据。这就为股份制企业的正式运作奠定了基础。
H股份制企业在宣告成立后，以A企业为核心组建了股份制公
司筹备小组，对原有的资产、债权、债务依照评估结果，在没有办理移
交手续的情况下，进行了账务调整：在投资各方的货币资金全部到位
后，首先偿付了A企业的债务；以扩大经营范围的名义调走部分货
币资金价值2700万元，用于购买一濒临破产企业；外购办公楼和公
寓价值1600万元；调用专用账户的股本金用于企业流动资产4000
万元；购买土地价值870万元等。在H股份制企业正式运作前，股
份制企业的财务账户基本没有再可动用的资金。
H股份公司在运作两年后经公司董事会讨论通过更换中方人员
为董事长和总经理。在接交、运营过程中，新任总经理发现企业经营
已经出现严重亏损，即将面临破产，及时进行财务清查，发现股份制
企业从改组到运作存在大量的问题，需要进行彻底清理整顿，并提出
应对原资产评估结构进行重新核实。通过核查发现：
1．企业在股份制改组初期没有进行股本验资，公司股东、股权、
股金不清，负责该企业股票的证券部，至今没有将完整的股票销售资
料交给H企业，使得企业无法了解募集法人股东和个人股东的名
单，无法进行有效的股权管理。经营三年股份制企业没有中介机构
审查验证的会计报告，没有任何的信息披露，被改组的A企业，至今
没有变更营业执照，也没有进行年审。
2．A企业聘请的评估机构在评估过程中存在较大的问题。
二、评估过程以及结果
根据评估报告所述资产评估委托书内容，评估机构是以1992年
12月31日为基准日，对发起人的主体企业的全部资产进行评估，包
括产权属于合资企业的全部资产、负债、债权、债务。
评估使用了以下的评估方法：
1．土地使用权依据以使用年限采用市场比较法评估；
2．房屋以及构筑物在原值的基础上依据物价上涨因素和已实
用年限进行评估；
3．固定资产中的机器设备等根据核实账面价值和设备成新率
确定评估值，运输车辆按重置成本法评估；
4对流动资产中的原材料、在产品、产成品、货币资金、负债和
债权、债务按已核实的涨面价值为重估值；
5．对含外币资产的评估按照基准日当地外汇调剂中心外汇调
剂价折算。；
评估机构按照有关的规定进行了资产评估：
1．房屋以及建筑物的评估。依据国务院清产核资领导小组办
公室编制的《清产核资固定资产价值重估统一标准目录》，并参考年
平均物价上涨指数（确定为1．40）确定重置价值；成新率应用使用年
限法，预计使用年限依据1991年《外商投资企业和外国企业所得税
实施细则》中有关折旧年限的规定，对钢筋混合结构的厂房、仓库、办
公室等使用期按20年计算。
2．土地使用权评估。考虑土地的周边环境、交通状况等，并参
考同类地块工业用地的价格，确定土地每亩价格为23万元人民币，
在此基础上又对其按使用年限进行了系数修正（确定为0．95），这样
得出评估市价。
3．流动资产中的债权、债务。基本以账面价值作为评估结果。
4．其他类别的资产、负债。以当时企业财务账面值确定评估价
值。
经过核查发现该评估结果中存在着以下的问题：
1．评估前没有对有关的存货账户进行清理，评估机构没有全面
的核查，材料虚数列账；
2．评估过程中对企业的债权、债务没有彻底清理，大量的往来
账与对方单位对不上；
3．对整个企业资产、负债界定不清；
4．资产评估工作的进行和开展中委托主体是A企业，并不是股
份制企业本身；
5．对A企业融资租赁的资产没有进行产权界定和具体的分析，
依照财务核算方式对A企业的资产进行评估；
6．对A企业的实有债务情况没有进行核实，特别是对一些资产
的租赁协议行为没有给予客观的反映；
7．对土地使用权等权益性资产的评估方法使用不合理，未能公
正地反映该资产的实际价值；
8．对外汇调整的资产评估，以当地外汇市场调剂价为准，汇率
使用不符合国家有关法律规定。
针对上述的问题，发起人各方对资产评估确定的价值意见发生
分歧，并造成了股东认为自身利益受到侵害，又由于企业经营状况长
期未向外披露，股东各方都要求对原企业的资产价值进行重新核实、
澄清责任，对原始投入给予客观的反映，以保护股东各方的合法权
益。在征询了行政主管部门意见的基础上，依据国家有关法律、法规
的规定，从现实情况出发，并考虑到客观历史原因，决定聘请国内经
验比较丰富、水平较高的评估机构对原企业的资产重新进行了评估
和审计。
从审核结果看，现评估值比原评估值减少了2255．97万元人民
币，主要是原评估机构在评估过程中将融资租赁资产作为原企业的
自由资产处理，多评估了1668．60万元人民币；土地使用权价值评
估运用方法不合理，少评估了590．79万元人民币；对应当计入流动
资产负债的债务，少评估了599．89万元人民币等，使得A企业在H
企业权益中占总股本的15．04％是虚增的。
三、对整个评估过程的分析
（一）存在的主要问题
1．对投入股份制企业的资产界定问题。根据H公司股权设置
方案，A企业将全部资产转入H公司，其中一部分是作为A公司的
投资进入，另一部分是以转让给中方发起人的形式进入。这样A企
业的全部资产就以中外两方的名义进入H公司，评估机构的评估范
围就为A企业的全部资产。而评估机构在对A企业全部资产评估
时，只依照A企业提供的清单，并没有进行产权界定。在这种情况
下，将A企业全部资产的评估结果作为外资向股份制企业投资和向
中方各家股东出售股权的法律依据是不足的。
2．在流动资产存货等评估中，只是简单地对财务账进行了核
对，对具体的资产类别，在没有进行检查认定的情况下就定为资产评
估的对象，出现大量账实不符现象。
3．在处理流动资产中的“待摊费用、预提费用和开办费”的评估
时，对内容分析深度不够，只限于简单的财务对账，混淆了资产评估
和财务会计的关系。
4．该类企业的特点是存在大量的债权、债务，该企业的材料供
应和产品销售全部在国外，这就给往来款项的核对工作带来了困难。
债权债务界定不清，或者没有得到债权人、债务人双方认可的合法手
续的情况下，随企业的整体资产进入股份制企业，必然给股份企业留
下隐患。
5．在对企业租赁资产和土地使用权评估问题处理上，评估价值
偏差大，特别是把融资租赁资产完全视同为企业资产进行评估，选用
方法不准确。
6．在对企业整体资产评估过程中，涉及使用外汇汇率调整价值
的问题，本案例使用当地自由外汇市场交易汇率进行调整，没有客观
地按国家公布的外汇牌价，使得资产账面价值远远高于市场价，不符
合客观实际。
7．资产评估报告书的书写得不够规范，起不到应有的法律保护
作用，特别是针对评估结果应起的作用、报告主要用途和适用范围都
没能给予注释说明。
（二）企业资产状况分布
1．资产产权的界定。根据资产评估操作的基本要求，资产评估
机构在对企业提供的资产进行评估时，首先要核定的就是资产的产
权归属问题。对占有单位整体作价时，应在对资产占有单位进行资
产、债权、债务全面清查的基础上，对其资产、财务和经营状况进行核
实，然后才能够按照评估的具体步骤确定各类资产的重置价值和评
估价值。针对本案例的评估目的，通过评估机构重新核查发现原评
估机构在对企业的全部资产进行核查时，对评估目的限定范围内的
资产缺乏必要的证明文件，有关当事人对部分资产、负债以及所有者
权益的价值存在较大的争议。
2．资产变动分析。资产评估基准日的资产价值与资产成交日
差异分析。根据资产评估报告，基准日定在1992年12月31日，而
股份制企业正式成立、交接资产是在1993年5月31日。根据《国务
院资产评估管理办法》以及国有资产管理局制定的《国有资产评估管
理办法施行细则》的规定：“经国有资产行政主管部门确认的资产评
估报告结果，除国家经济政策发生重大变动或经济行为当事人另有
协议规定之外，自评估基准日起一年内有效。在有效期内，资产数量
发生变化时，根据不同情况可由原评估机构或资产占有单位，按原评
估办法作相应调整。”在本案件中显然没有作相应的调整。
（三）对评估质量的分析
1．对土地使用权评估的分析。原土地使用权差额较大，主要原
因是原评估机构对土地使用权不是作为一项无形资产来评估的，而
是把它当作一般类型的规定资产进行年限折算，这显然是评估方法
上的错误。具体评估工作中要充分考虑土地使用权相关手续，并要
核实企业土地使用权的取得方式。按有效法定手续，分清取得土地
使用权的方式，如果是划拨、购买等方式取得土地使用权，评估机构
在评估时按正常的权益价值评估；如果是租赁方式取得土地使用权，
则不能简单地按权益价值或租赁价值评估。本案中土地使用权为融
资租赁方式取得。
2．企业债务状况分析。由重新评估结果与原结果的比较表中
可以看出，流动负债盘点相差较大，主要原因是原评估机构在核实、
界定“应付账款”时，没有清理所有的债务账户，对应付账款的经营行
为未进行全面的清理，使得大量的应付款没有如实反映。例如，A企
业在租赁承包经营一家工厂时，由于经营管理不善和外汇影响，应向
被承租房偿付经营亏损460．25万元人民币和租金124．26万元人民
币，合计应付584．51万元人民币，以上情况在财务账户中没有反应
此笔业务，造成评估机构无法客观地评价企业的债权债务，以致新企
业接受的是债权、债务没有全部清理的虚假的权益。这种事件警示，
评估机构在评估企业的负债类资产时，不但要核对账务账目，而且要
了解企业的各种经营行为是否存在影响负债的因素，而这些因素在
财务账面上没有如实加以反映的，应当进一步核实。同时要对企业
潜在的债务、亏损等情况在报告中予以说明，提示资产评估委托方，
全面、客观了解企业资产状况。当然，原评估机构在评估过程中还有
其他一些不规范或者错误的地方，在此不—一分析。
